效法德国和新加坡的长效机制,能解中国的

作者：格隆汇·发条陈

近日有个消息突然在朋友圈里火起来。

按照传言，国庆后的会议将定稿推出房地产长效机制，明年3月正式立法。而且主要的框架思路是新加坡和德国模式的结合体。

回溯去年国庆的和今年三月的两波调控，再到近期提出的租售共举、租售同权和共有产权，如传言所说将推出正式的长效机制体系是符合政策路径的。

暂且不论真假，为什么是德国和新加坡？

▌一、房地产不可能三角

在讲长效机制、德国新加坡模式这下之前，先抛一个名词——“蒙代尔不可能三角”。蒙代尔是欧元之父，不可能三角就是其提出的，含义是：

1）一国的独立的货币政策；

2）稳定的汇率；

3）完全流动的资本；

三者不能同时实现，最多只能满足两个目标。

简单的讲，如果一国想拥有独立的货币政策，也就是自己能放水或者紧缩，还想有稳定的汇率，安静地与其他国家做生意，那就只能牺牲资本流动，这种模式类似中国，因为如果资本能自由流动，那么一旦多印钱，那么汇率必然就要波动。而更多的西方国家选择货币政策独立和资本自由流动，放弃汇率稳定。

大多数有土地财政的国家房地产市场中也有类似的蒙代尔不可能三角，我们可以称之为“房地产不可能三角”。在一定假设条件下：

1）完好的售楼处；

2）开心的无房者；

3）有收入的财政；

三者是不能同时实现的，最多只能达到两个目标，而放弃第三个目标。

如果房价上涨，那么售楼处就能保持车水马龙，而地方也能靠出让土地获财政收入，但是还没上车的无房者就得不开心了；如果房价下跌，那些无房的可能就能上车了，但是有房者就会跑去砸售楼处，然后大骂开发商没良心，地方的收入也会缩水；如果要售楼处完好，无房者开心，那么意味着财政补贴或者低价出让土地，地方就不开心。所以基本上要做到三角都能雨露均沾是不可能的。

纵观全球，德国和新加坡可以说是房地产中的两股清流，居然靠着多层次的住房体系将上述的房地产不可能三角变为可能，这也是一直为各国所津津乐道，效仿的标杆原因所在。

所以，长效机制大框架糅合了德国和新加坡模式是情理之中的。

▌二、德国和新加坡模式

先看下德国和新加坡房价变化情况，基本近二十年保持稳定水平。新加坡房价指数虽然比年全球经济危机时上涨，但是要知道这十年香港、美国房价都已经突破历史新高了，更不用说国内各大城市房价成倍上扬的涨势。

简单看下德国和新加坡是怎么将不可能变为可能的。

先看看德国。德国柏林的房价仅为美元/平方米，不到伦敦房价的五分之一，而且常年保持在稳定水平。

供需决定价格，简单的讲，德国有足够的住房供给，而且需求基本保持稳定。

年德国人口达到高峰的万，随后人口增速变慢，-年进入负增长，人口总量基本保持在-万之间，也就是说需求没有大的增长。

但是二战后，建筑施工量逐渐增长，住房供应不断上升。德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。目前，德国人口总数约万人，住房存量已超过万套，平均两人居住一套房。

最值得

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